Stadthaus-Ensemble in der Marktstraße

Es sind Häuser wie diese, die man in deutschen Innenstädten heute kaum noch findet – und noch seltener erwerben kann. Zwei Wohn- und Geschäftshäuser aus dem frühen 17. Jahrhundert, gelegen in einer 1A-Lage, verbunden durch Geschichte, Substanz und eine wirtschaftliche Perspektive, die für Investoren gleichermaßen solide wie entwicklungsfähig ist.

Das Ensemble besteht aus zwei Gebäuden aus den Jahren 1629 und 1690, beide unter Ensembleschutz stehend und über den Keller miteinander verbunden. Zusammen bilden sie ein gewachsenes innerstädtisches Anlageobjekt mit gemischter Nutzung aus Gewerbe und Wohnen, stabilen Bestandsmieten und zusätzlichen Entwicklungsmöglichkeiten.

GEBÄUDE I – BAUJAHR 1690

Das größere der beiden Häuser verfügt über sechs Gewerbeeinheiten sowie drei Wohnungen. Ein Aufzug erschließt die Geschosse und erhöht die langfristige Vermietbarkeit insbesondere der oberen Flächen.

Die Gewerbeeinheiten befinden sich überwiegend in vermieteten, etablierten Nutzungen:

Gastronomie – 149,19 m² – vermietet
Ladenfläche – 102 m² – vermietet
Ladenfläche – 101,10 m² – vermietet
Gewerbeeinheit – 60 m² – vermietet
Bürofläche – 118,70 m² – derzeit Leerstand
Bürofläche – 160 m² – derzeit Leerstand

Die beiden derzeit leerstehenden Büroflächen wurden bewusst nicht neu vermietet, um einem zukünftigen Eigentümer Flexibilität in der Nutzung zu ermöglichen. Insbesondere erscheint eine Umnutzung zu Wohnraum aufgrund der Flächengrößen grundsätzlich denkbar und eröffnet zusätzliches Entwicklungspotenzial.

Die Wohnnutzung verteilt sich auf drei Einheiten:

Wohnung – 45 m² – vermietet
Wohnung – 56 m² – vermietet
Wohnung – 150 m² – vermietet

GEBÄUDE II – BAUJAHR 1629

Das zweite Gebäude ergänzt das Ensemble um zwei Gewerbeeinheiten und vier Wohnungen.

Die gewerblichen Flächen werden aktuell durch den Eigentümer selbst genutzt:

Eigentümerbüro – 18 m²
Geschäftsfläche – 51,16 m²

Die Wohnflächen sind vollständig vermietet:

2 Wohnungen à 42 m² – vermietet
2 Wohnungen à 45 m² – vermietet

TECHNISCHE AUSSTATTUNG

Die Wärmeversorgung erfolgt über mehrere moderne Gas-Brennwertanlagen unterschiedlicher Baujahre (2011, 2016 und 2021), die die einzelnen Gebäudeteile separat versorgen. Die Anlagen befinden sich insgesamt in einem funktionstüchtigen Zustand; jüngste Abgasmessungen ergaben keine Beanstandungen. Wartungen erfolgen bedarfsorientiert über Eigentümer bzw. Mieter.

WIRTSCHAFTLICHE SITUATION

Die derzeit vermieteten Einheiten generieren einen monatlichen Mietertrag von 9.753,80 €.

Die bewusst freigehaltenen Büroflächen im ersten Gebäude bieten die Möglichkeit, zusätzliche Mieterlöse zu generieren oder durch Umstrukturierung der Nutzung eine nachhaltige Wertsteigerung zu erzielen.

Modernisierungen wurden in den vergangenen Jahren laufend und bedarfsorientiert durchgeführt, sodass sich die Gebäude in einem gepflegten, kontinuierlich instand gehaltenen Zustand präsentieren.

EINORDNUNG FÜR INVESTOREN

Die Immobilie verbindet drei Faktoren, die im innerstädtischen Investmentmarkt zunehmend selten gemeinsam auftreten:

* Historische Substanz mit Ensembleschutz
* Stabile Bestandsmieten in zentraler Lage
* Entwicklungspotenzial durch derzeit freie Flächen

Es handelt sich damit nicht nur um ein Anlageobjekt mit laufenden Einnahmen, sondern zugleich um eine strategische innerstädtische Position, deren Wert sich aus Lage, Nutzungsmix und Entwicklungsspielraum speist.

Oder anders gesagt: Ein Objekt, das seit Jahrhunderten Teil der Stadt ist – und auch für die kommenden Jahrzehnte ein belastbares Investment darstellen kann.

Location

Mitten im historischen Zentrum der Fulda gelegen, befindet sich die Liegenschaft in einer der etabliertesten und meistfrequentierten Innenstadtlagen der Stadt. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von einer gewachsenen Fußgängerzone mit hoher Passantenfrequenz, einem vielfältigen Einzelhandelsangebot sowie gastronomischen Betrieben, die sowohl von Einheimischen als auch von Besuchern der Stadt regelmäßig frequentiert werden.

Die Altstadt von Fulda zählt zu den architektonisch attraktivsten Stadtzentren Hessens. Historische Fachwerkhäuser, barocke Gebäude und sorgfältig restaurierte Stadtensembles prägen das Bild der Umgebung und schaffen ein Umfeld, das sowohl für Gewerbemieter als auch für Wohnnutzer eine besondere Standortqualität bietet. Bedeutende städtebauliche Anziehungspunkte wie der Fuldaer Dom, das Stadtschloss Fulda sowie das barocke Schlossgartenareal befinden sich in fußläufiger Entfernung und tragen maßgeblich zur überregionalen Strahlkraft der Innenstadt bei.

Die Mikrolage ist durch eine dichte Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und innerstädtischem Wohnen geprägt. Insbesondere die Kombination aus touristischer Attraktivität und regionaler Kaufkraft sorgt für eine dauerhaft stabile Nachfrage nach gut gelegenen Gewerbeflächen. Gleichzeitig gewinnt innerstädtisches Wohnen in historischer Umgebung zunehmend an Bedeutung, was sich in einer konstant hohen Vermietungsnachfrage widerspiegelt.

Auch infrastrukturell ist der Standort hervorragend angebunden. Der Bahnhof Fulda ist in wenigen Minuten erreichbar und bietet überregionale ICE-Verbindungen unter anderem nach Frankfurt am Main, Kassel und Würzburg. Ergänzt wird dies durch eine gute regionale Verkehrsanbindung über die Autobahnen Bundesautobahn 7 und Bundesautobahn 66.

Für Investoren bedeutet diese Lage vor allem eines: eine langfristig stabile Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen in einer historisch gewachsenen, wirtschaftlich gefestigten Innenstadtlage – ein Standort, der sowohl von lokaler Kaufkraft als auch von touristischer Attraktivität profitiert.

Equipment

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Änderungen und Irrtümer
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Salvatorische Klausel
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